Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес земельного участка.

В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющее точно определить объект на территории соответствующего регистрационного округа.

Площадь земельного участка должна быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу).

Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: номер кадастрового округа; номер кадастрового района; номер кадастрового квартала; номер земельного участка в кадастровом квартале.

Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка является Кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.

Кадастровая карта (план) содержит: кадастровый номер земельного участка; адрес земельного участка; площадь участка; категория земель и разрешенное использование земельного участка; описание границ участка и их отдельных частей; экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю; качественные характеристики участка, в т.ч. показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель; наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений); зарегистрированные вещные права на земельный участок; ограничения (обременения) прав на земельный участок, зарегистрированные в установленном порядке.

Если ранее земельный участок не проходил кадастровый учет, процедура межевания включает: определение границ земельного участка и согласование этих границу; закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками; определение их координат или составление иного описания местоположения границ; изготовление кадастровой карты (плана) объекта землеустройства (земельного участка).

Если земельный участок проходил кадастровый учет до 10 июля 2000г., то ранее выданная кадастровая карта (план) является юридически действительной. Кроме того, для заключения договора купли-продажи земельного участка может быть достаточно предъявления кадастрового плана, составленного и выданного местным (районным) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству с кадастровым номером, присвоенным в соответствии с ранее действовавшим законодательством. Вместе с тем, собственник земельного участка вправе получить из территориального органа земельного кадастра кадастровый план нового образца. Для совершения сделки купли-продажи сведения о кадастровом учете на земельный участок предоставляются в виде выписки по месту учета данного земельного участка.

Кадастровый учет текущих изменений при уточнении значения площади земельного участка в результате межевания.

1. Земельные участки, кадастровый учет которых проводился до введения в действие Федерального закона "О государственном земельном кадастре" и сведения о которых содержатся в имеющих юридическую силу документах, хранящихся в территориальных органах Роснедвижимости (во вторых экземплярах свидетельств о праве собственности на землю, государственных актах и иных аналогичных документах), относятся к ранее учтенным в ГЗК (пункт 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", пункты 2.1 - 2.3 Указаний для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках, утвержденных Росземкадастром 10.04.2001).

Для уточнения сведений ГЗК в случае противоречивости, недостаточности или отсутствия сведений, позволяющих однозначно определить земельный участок (положение его границ на местности) в качестве имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, заинтересованные правообладатели земельных участков (или уполномоченные ими лица) могут выполнять работы по межеванию, что определено ст.ст. 16, 17 Федерального закона "О землеустройстве".

При отказе правообладателя от уточнения сведений ГЗК кадастровый план земельного участка изготавливается на основании имеющихся документов. В этом случае:

- в строке "16" кадастрового плана делаются соответствующие записи, например: "Сведений ГЗК недостаточно для определения земельного участка в качестве имущества, подлежащего передаче"; "Площадь земельного участка ориентировочная, подлежит уточнению при межевании"; "Имеющиеся в ГЗК сведения не позволяют определенно установить земельный участок в качестве объекта аренды" (пункт 3.2 Правил оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденных Росземкадастром 10.04.2001, письмо Росземкадастра от 15.08.2002 № ВК/392 "О предоставлении сведений государственного земельного кадастра");

- правообладателю такого земельного участка или уполномоченному им лицу одновременно с кадастровым планом выдается справка о составе документов, которые необходимо подать в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, для уточнения указанных сведений (далее - справка), а также разъясняется, что сведений, указанных в кадастровом плане, для регистрации прав не достаточно. Последующее уточнение указанных сведений осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" для проведения кадастрового учета, при подаче правообладателем такого земельного участка или уполномоченным им лицом в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, заявки и перечисленных в справке документов (пункт 4 статьи 5 Закона).

2. Для проведения кадастрового учета текущих изменений в связи с выполненным межеванием ранее учтенного земельного участка в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, представляются:

- заявка о кадастровом учете текущих изменений, оформленная в соответствии с приказом Росземкадастра от 13.06.2001 № П/115 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра" (зарегистрирован в Минюсте России 20.06.2001, регистрационный № 2757);

- документы, подтверждающие полномочия лица действовать в качестве правообладателя земельного участка (или подтверждающие полномочия лица, действующего от имени правообладателя земельного участка);

- документы о межевании, оформленные в соответствии с приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет" (зарегистрирован в Минюсте России 13.11.2002, регистрационный № 3911).

При проверке в рамках компетенции органа, осуществляющего ведение государственного земельного кадастра, перечисленных документов, представленных для кадастрового учета текущих изменений, необходимо принимать во внимание норму Закона, согласно которой, если для проведения кадастрового учета представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о межевании, кадастровый учет проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании (пункт 2 статьи 5 Закона).

При этом в кадастровом учете текущих изменений должно быть отказано, если содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на предельные минимальные размеры земельных участков (подпункт "б" пункта 3 статьи 5 Закона).

Законодательством Российской Федерации предусмотрено установление минимальных размеров земельных участков в качестве норм предоставления земель (статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации, Закон Московской области от 17.06.2003 № 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области", нормативные правовые акты органов местного самоуправления о предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства) либо как требования к параметрам земельного участка, выступающего объектом градостроительной деятельности, в соответствии с градостроительным регламентом (часть 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

3. Поскольку Законом (пункт 8 статья 3) регламентирована возможность совершения регистрационных действий в случае, если сведения о площади земельного участка, содержащиеся в документе о праве на землю, не соответствуют данным кадастрового плана, только при регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, вышеперечисленные положения о кадастровом учете текущих изменений применяются только для указанных земельных участков.

4. В результате кадастрового учета текущих изменений заявителю выдается удостоверенный кадастровый план, который в объеме, необходимом для регистрации прав, должен включать:

- раздел В.1 "Общие сведения", в строке "11" которого указывается площадь земельного участка, полученная в результате межевания, а в особые отметки (строка "16") вносится уточняемая площадь по правоустанавливающему или правоудостоверяющему документу на землю. При этом в особых отметках приводятся наименование и реквизиты, позволяющие идентифицировать правоустанавливающий или правоудостоверяющий документы на земельный участок, содержащие уточняемую площадь;

- раздел В.2 "План (чертеж, схема) границ земельного участка";

- раздел В.3 "Сведения о частях и обременениях земельного участка" и раздел В.4 "План (чертеж, схема) границ части земельного участка" - при наличии соответствующих сведений в ГЗК (пункты 3.1, 3.2 Правил оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденных Росземкадастром 10.04.2001). При этом учитываются положения Совместного информационного письма Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области и Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области № 1 "О государственной регистрации прав на земельные участки, сформированные и описанные в государственном земельном кадастре в качестве единого землепользования".