Чтобы избежать обмана...
Рынок загородной недвижимости продолжает развиваться. Отношения
покупатель-продавец становятся все более цивилизованными, но
встречаются на этом рынке и мошенники, применяющие все более изощренные
методы обмана. Советы риелторов «Бекара» помогут покупателям загородных
домов и участков избежать неприятностей.
Не доверяйте доверенности
Один из наиболее часто применяемых сегодня видов мошенничества на
рынке загородной недвижимости основан на том, что покупатели,
приобретая дома и участки, стремятся сэкономить. Желание сэкономить –
дело неплохое, однако, когда это желание сочетается с юридической
безграмотностью, оно может привести к плачевным последствиям.
«Часто бывает, что недобросовестные продавцы загородных домов
предлагают покупателям своеобразную сделку, – рассказывает директор
Центрального отделения загородной недвижимости ЗАО «Агентство "Бекар”»
Наталья Хмельницкая. – Под разными предлогами (срочный отъезд из города
или переезд за границу, отсутствие денег на оформление сделки
купли-продажи) предлагают желающим приобрести дачу или коттедж,
оформить сделку самостоятельно. При этом мошенники напирают на
срочность (мол, скоро уезжать или необходимо срочно продать и получить
деньги), а также «сбрасывают» цену. Чаще всего, такие «нечистые»
загородные объекты продаются по заниженной (по сравнению с рыночной)
цене. Продавцы получают деньги за объект на руки и, якобы подтверждая
чистоту своих намерений и честность, взамен отдают все документы на
свой дом незадачливому покупателю. Затем продавец и покупатель
отправляются к нотариусу, где заверяют на покупателя доверенность с
правом оформлять сделку купли-продажи от имени продавца».
Такие, на первый взгляд, юридически правильные действия вводят
приобретателя загородной недвижимости в заблуждение, и он
успокаивается. Между тем, пока покупатель занимается оформлением своего
нового дома или участка, продавец отправляется к нотариусу и отзывает
доверенность, а затем спокойно ждет момента регистрации сделки. При
этом продавец не нарушает закон, так как сообщать доверенному лицу об
отзыве доверенности он не обязан. Когда покупатель отправляется в свои
загородные апартаменты, оказывается, что он там вовсе не хозяин. В
гневе и с сознанием собственной правоты человек составляет судебный
иск, но оказывается, что его уже опередили: продавец раньше подал иск о
признании сделки недействительной (получается, что сделка совершена по
отозванной доверенности и должна быть признана ничтожной). В
результате, доказать свою правоту и тем более вернуть деньги
практически нереально.
Не верьте свидетельствам
Еще один вид мошенничества связан с подделкой документов, а
иногда и просто их подменой. Наталья Хмельницкая рассказывает, что
начиная с 1992 года и по сей день, форма свидетельства собственности на
землю постоянно меняется. При этом действующих форм на сегодняшний день
уже порядка 10-и. Если покупатель не обращается в агентство
недвижимости или хотя бы к юристу, то определить, тот ли документ ему
показывает продавец, часто не представляется возможным. В таких случаях
сам владелец загородной недвижимости предлагает заняться оформлением
сделки без участия покупателя. И оформляет недвижимость на покупателя
по подложным документам, а потом забирает деньги и исчезает. В этом
случае покупатель не может быть уверен, что он владеет тем имуществом,
которое ему обещали продать: вполне может оказаться, что этот дом
продан кому-нибудь еще.
Правда, покупатель уже впоследствии может попробовать оспорить
такую сделку в суде. При условии, что удастся доказать подделку
документов, сделка может быть признана ничтожной. Однако покупателю это
не поможет, потому что найти потом мошенника с деньгами – практически
из разряда фантастики.
Человеческий фактор
Нередко, по мнению риелторов «Бекара», мошенники используют
схемы, основанные на доверии людей к своим соседям, знакомым своих
знакомых и т. д. Почему-то многим свойственно ошибочно считать, что
такие люди не могут обмануть, потому что они «свои» На деле обычно
получается наоборот.
Поскольку на сегодняшний день оформление документов на загородные
дома – процесс достаточно долгий, сложный и дорогостоящий, посредники
обещают своим доверчивым клиентам сделать все быстро, качественно и
недорого. Стоимость услуг частных посредников варьируется и зависит
только от аппетитов самого посредника. Самая низкая стоимость – от $300
(за минимальный объем работы), однако риелторы припоминают случаи,
когда посредники брали и по $1500. Посредниками могут быть как «черные»
маклеры, так и сотрудники государственных структур.
Главное условие схемы – деньги за оформление вперед. Посредник
обещает покупателю оформить документы, утверждая, что в госорганах, от
которых зависит быстрота оформления сделки, есть «свои». Люди спокойно
доверяют мошенникам свои документы (что с юридической точки зрения уже
неприемлемо, так как не исключает возможности дальнейших махинаций) и
ждут результата. Часто результата можно так и не дождаться, потому что
гарантий нет, а посредник утверждает, что «все деньги потрачены на
оформление, но ничего не получилось». Доказывать что-то в таких случаях
бесполезно: деньги утеряны безвозвратно.
Чуть более сложная схема используется мошенниками при продаже
земельных участков. Дело в том, что сейчас участки выделяются только
через торги, которые проводятся местной администрацией. В этом случае
посредники обещают своему клиенту выиграть торги. Перед их проведением
мошенники берут у будущего владельца половину оплаты за участок. Иногда
все останавливается уже на этом этапе – махинаторы утверждают, что дали
взятку в размере выданной им суммы, но торги по какой-то причине
выиграл кто-то другой. Иногда дело идет дальше: торги действительно
выигрывает тот, кто желает владеть участком. После этого посредник
берет остальную часть суммы. Затем глава администрации подписывает
постановление о том, что участок передается клиенту. После посредник
исчезает в неизвестном направлении, а покупатель узнает, что участок
надо переводить из земель сельхозназначения в земли поселения или
что-нибудь подобное, это обходится очень дорого и не всегда возможно.
Советы от «Бекара»
Наталья Хмельницкая уверена: проводить какие-либо сделки на рынке
загородной недвижимости без участия серьезного агентства сегодня
проблематично. Агентство недвижимости дает гарантию выполнения работ
(по договору агентство несет ответственность как одна из сторон). Кроме
того, в некоторых случаях собрать и оформить документы обычным путем
оказывается невозможно. Агентство может предупредить об этом заранее и
рекомендовать пути решения проблемы. Окончательные расчеты с агентством
клиент производит в момент получения документов, подтверждающих его
права (согласно ныне действующему законодательству).
Однако при оформлении через агентство клиенту приходится платить
за надежность и профессионализм. Стоимость полного пакета услуг по
оформлению (в зависимости от района) – от $1500 до $2000. Цена может
быть меньше, в зависимости от набора подготавливаемых документов (и,
соответственно, от объема предоставляемых услуг), но минимальная
стоимость услуг – $800 (дешевле этим заниматься нерентабельно).
Стоимость услуг примерно одинакова во всех агентствах города.
Даже если покупатель собирается экономить на услугах агентства,
стоит позаботиться о консультации профессионального юриста. Еще один
важный совет: никогда не полагайтесь на доверенности от продавца – их
можно отозвать. Не стоит передавать деньги из рук в руки на территории
продавца или в других, не подходящих для этого местах: лучше
пользоваться банковской ячейкой. Также не стоит доверять посредникам,
даже если они «свои»: ради денег некоторые люди готовы поступиться
дружбой. Кроме того, при оформлении участков в собственность, особенно
после введения системы торгов, ни в коем случае не стоит обращаться к
посредникам за помощью в выдаче постановления местной администрации.
Случаи, когда вместо участка, на котором можно построить коттедж или
даже целый коттеджный поселок, люди получают кусок земли, на котором
ничего возводить нельзя, участились.
Источник: http://www.sadovod.spb.ru/TextShablon.php?LinkPage=46 |
